Взыскание задолженности с арендатора: порядок действий

Долг арендатора почти никогда не возникает внезапно. Ему предшествуют две-три просрочки, просьбы об отсрочке и обещания рассчитаться в следующем месяце. Собственник идёт навстречу, а через полгода выясняется, что взыскивать уже не с кого.

Ключевой ресурс здесь — время. Каждый месяц промедления снижает вероятность получить деньги.

Первый этап: фиксация

До любых переговоров нужно привести документы в порядок:

• Сверьте расчёт задолженности по периодам, отдельно по постоянной и переменной части

• Проверьте, все ли платежи учтены и правильно ли разнесены

• Убедитесь, что счета и акты направлялись надлежащим образом и есть подтверждение

• Зафиксируйте, что помещение фактически передано и используется

• Проверьте, не истекает ли срок договора — это меняет тактику

Второй этап: претензия

Претензия — не формальность, а условие обращения в суд по большинству денежных требований. Направляйте её по адресу, указанному в договоре, и по адресу в ЕГРЮЛ, с описью вложения. Отсутствие подтверждения отправки — самая частая причина, по которой иск оставляют без рассмотрения.

В претензии укажите расчёт по периодам, сумму основного долга и неустойки отдельно, срок для добровольного погашения и последствия неисполнения.

Третий этап: обеспечительный платёж

Если платёж внесён и договор позволяет зачесть его в счёт долга, сделайте это и письменно уведомьте арендатора. Одновременно потребуйте пополнения — при условии, что такая обязанность прописана. Это единственный инструмент, который работает мгновенно, потому что деньги уже у вас.

Четвёртый этап: судьба договора

Здесь развилка, и выбирать нужно осознанно.

Сохранить договор имеет смысл, если арендатор платёжеспособен, а просрочка временная: помещение занято, поток восстановится, а долг взыскивается отдельно.

Расторгнуть — если перспектив нет. Тогда важна последовательность: уведомление об отказе, срок освобождения, приёмка по акту, фиксация состояния и показаний приборов. Промедление на этом шаге стоит дорого: помещение простаивает, а долг растёт только на бумаге.

Чего делать нельзя

• Ограничивать доступ арендатора в помещение или отключать ресурсы без прямого основания в договоре — это создаёт встречные требования

• Удерживать имущество арендатора без правового основания

• Вести переговоры устно, не фиксируя договорённости письменно

• Подписывать акты сверки без оговорок, если они искажают расчёт

• Соглашаться на реструктуризацию без нового графика и обеспечения

Отдельно: признаки, что пора действовать немедленно

Проверьте арендатора по картотеке арбитражных дел и реестру сведений о банкротстве. Появление исков от других кредиторов, смена руководителя, смена юридического адреса или публикация о намерении обратиться с заявлением о банкротстве означают, что мягкий сценарий закончился.

BMC GROUP ведёт взыскание задолженности по договорам аренды — от подготовки расчёта и претензии до исполнительного производства. Пришлите расчёт и договор, оценим перспективу.