Самовольная постройка: риск сноса и способы легализации
- 26 июл.
- 2 мин. чтения
Самовольная постройка — это не только гараж, поставленный без документов. В эту категорию регулярно попадают пристройки к действующим зданиям, антресоли и мансарды, надстроенные этажи и целые корпуса, возведённые в девяностые и двухтысячные без полного комплекта разрешений.
Проблема обнаруживается при сделке, при попытке зарегистрировать право, при обращении за подключением к сетям или в момент, когда объект попадает в поле зрения надзорных органов.
Основания для признания
Объект относят к самовольным постройкам, если имеет место хотя бы одно из следующих обстоятельств:
Возведён на участке, не предоставленном в установленном порядке
Возведён на участке, вид разрешённого использования которого не допускает такого строительства
Возведён без необходимых разрешений
Возведён с существенным нарушением градостроительных и строительных норм
Ключевое уточнение: нарушение должно существовать на момент выявления и на момент рассмотрения вопроса. Если правила изменились и постройка им теперь соответствует, это работает в пользу собственника.
Чем это грозит
Требование о сносе либо о приведении объекта в соответствие с установленными требованиями
Невозможность зарегистрировать право и, как следствие, распорядиться объектом
Отказ в подключении к инженерным сетям
Отказ банка принять объект в залог
Срыв сделки: покупатель обнаруживает статус при проверке
Важно, что снос сегодня не единственный сценарий. Законодательство предусматривает и приведение постройки в соответствие с требованиями — это менее разрушительный путь, и его стоит рассматривать первым.
Условия легализации
Право собственности на самовольную постройку может быть признано, если одновременно выполняются условия:
У лица есть права на земельный участок, допускающие строительство такого объекта
Постройка соответствует установленным требованиям на день обращения
Сохранение постройки не нарушает права третьих лиц и не создаёт угрозы жизни и здоровью
Третье условие доказывается заключением специализированной организации о безопасности конструкций. Без него разговор не начинается.
Порядок действий
Установите точный статус объекта: есть ли он в ЕГРН, что указано в технической документации, какие разрешения выдавались
Проверьте права на участок и вид разрешённого использования — при несоответствии начинать нужно с них
Закажите обследование технического состояния и заключение о безопасности
Проверьте соответствие градостроительному регламенту и зонам с особыми условиями
Оцените административный путь: в ряде случаев возможно получение разрешительных документов постфактум
При отказе — обращение в суд с требованием о признании права собственности
Чего делать нельзя
Продолжать эксплуатацию, игнорируя предписания: это ухудшает позицию и добавляет административную ответственность. Проводить дальнейшие работы на объекте до определения статуса. Пытаться продать объект, не раскрыв статус покупателю, — такая сделка почти гарантированно закончится спором.
BMC GROUP занимается легализацией объектов с признаками самовольной постройки — от обследования и приведения в соответствие до судебного признания права.
Комментарии