Земельный участок под зданием: права, выкуп и смена ВРИ

Здание и земля под ним — два разных объекта прав, и второй нередко остаётся без внимания, пока не возникает вопрос о реконструкции, продаже или залоге. К этому моменту выясняется, что участок в аренде на невыгодных условиях, а вид разрешённого использования не позволяет того, что собственник планировал.

Аренда или собственность

Аренда участка у города означает ежегодные платежи, привязанные к кадастровой стоимости и коэффициентам, которые пересматриваются. Она также ограничивает распоряжение и требует согласований при изменении использования.

Собственность даёт предсказуемость: земельный налог считается по понятной формуле и меняется медленнее, актив полноценно участвует в обороте и залоге, а стоимость здания вместе с землёй заметно выше, чем здания на арендованном участке.

Когда возможен выкуп

Собственник здания имеет исключительное право на приобретение участка под ним. Практическая сложность обычно не в самом праве, а в деталях:

• Границы участка должны быть установлены, а площадь — обоснована потребностью в эксплуатации здания

• Участок не должен быть ограничен в обороте и зарезервирован для государственных нужд

• Не должно быть неисполненных обязательств по действующему договору аренды

• Вид разрешённого использования должен соответствовать фактическому назначению объекта

Экономику выкупа считают заранее: сравнивают выкупную цену с приведённой стоимостью арендных платежей на горизонте и с приростом стоимости актива.

Вид разрешённого использования

ВРИ определяет, что законно размещать на участке. Несоответствие фактического использования установленному виду создаёт целый набор рисков: от административной ответственности и повышенных коэффициентов арендной платы до отказа в согласовании реконструкции и проблем при сделке.

Отдельно отметим: ВРИ влияет и на налогообложение здания. Именно вид использования участка нередко становится основанием для включения объекта в перечень имущества, облагаемого налогом от кадастровой стоимости.

Как меняют ВРИ

1. Проверьте градостроительный регламент территориальной зоны: какие виды разрешены основными, условно разрешёнными и вспомогательными

2. Если нужный вид основной — процедура проще и сводится к внесению изменений в реестр

3. Если условно разрешённый — потребуется отдельная процедура с публичными слушаниями

4. Если вид не предусмотрен регламентом вовсе — нужно менять сам регламент, а это долго

5. Проверьте зоны с особыми условиями использования: охранные зоны сетей, зоны охраны объектов наследия, санитарные зоны — они ограничивают сильнее регламента

Что проверить прямо сейчас

Закажите выписку из ЕГРН на участок, сверьте фактическое использование с установленным ВРИ, проверьте наличие зон с особыми условиями и посмотрите, что предусматривает градостроительный регламент вашей зоны. Эта проверка занимает немного времени, а её отсутствие обнаруживается в самый неподходящий момент.

BMC GROUP сопровождает выкуп участков под зданиями, изменение вида разрешённого использования и споры по арендной плате за землю. Обсудим ваш объект.