Как считать доходность коммерческого объекта: NOI, капитализация, окупаемость

Большинство ошибок при покупке коммерческого объекта закладывается на этапе расчёта. Продавец показывает валовый арендный доход, покупатель делит цену на этот доход и получает красивый срок окупаемости. Через год выясняется, что реальная доходность вдвое ниже.

Валовый доход — это не доход

Потенциальный валовый доход считается при стопроцентной заполняемости и своевременной оплате. Ни одно здание так не работает. Из него нужно вычесть потери от вакансии и от неплатежей. Для стабильного офисного объекта в Москве закладывать менее 5–10 процентов на вакансию — оптимизм, для склада в неудачной локации — ошибка.

Что входит в операционные расходы

Собственники систематически недооценивают эту статью. Полный перечень обычно включает:

• Налог на имущество и земельный налог либо арендную плату за участок

• Коммунальные ресурсы в части, не перевыставляемой арендаторам

• Техническую эксплуатацию, обслуживание инженерных систем, лифтов

• Клининг и вывоз отходов

• Охрану и системы безопасности

• Страхование объекта

• Управление — собственное или привлечённой компании

• Резерв на капитальный ремонт и замену изнашиваемых систем

Последний пункт пропускают чаще всего. Кровля, фасад, лифты и инженерия имеют конечный срок службы. Если резерв не формируется, расходы всё равно возникнут — просто разово и болезненно.

Чистый операционный доход

NOI — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов, без учёта обслуживания кредита, амортизации и налога на прибыль. Именно этот показатель используется для оценки объекта и сравнения разных активов между собой.

Важно: NOI считается без долговой нагрузки. Это позволяет оценивать сам объект, а не структуру сделки.

Ставка капитализации

Ставка капитализации — это отношение NOI к стоимости объекта. Она отражает не только доходность, но и оценку риска рынком. Более низкая ставка означает, что покупатели считают денежный поток надёжным и готовы платить дороже.

Сравнивать ставку капитализации имеет смысл только внутри одного сегмента и одной локации. Ставка по стрит-ритейлу в центре и по складу за МКАД несопоставимы по определению.

Пять ошибок, которые видно чаще всего

1. В расчёт берётся валовый доход вместо NOI — доходность завышается сразу на треть

2. Не заложен резерв на капитальные затраты

3. Не проверена структура арендаторов: если 60 процентов дохода даёт один арендатор, это не стабильный поток, а концентрированный риск

4. Не проверены сроки договоров аренды и наличие права на досрочное расторжение

5. Не учтён рост налоговой нагрузки при переоценке кадастровой стоимости

Что проверять до сделки

Запросите реестр арендаторов с датами окончания договоров, историю фактических платежей за 24 месяца, полную расшифровку операционных расходов за тот же период и техническое заключение по состоянию инженерных систем. Расхождение между заявленным и фактическим денежным потоком обычно обнаруживается именно здесь.

BMC GROUP строит финансовые модели коммерческих объектов и проводит проверку доходности перед сделкой. Обсудим ваш объект — расчёт покажет реальную картину до подписания.