Окупаемость вложений в объект: срок возврата и доходность капитала

9 мая 2020 г.
2 мин. чтения

Первый вопрос почти любого инвестора звучит одинаково: за сколько лет отобьётся. И почти всегда на него отвечают самым грубым способом — делят цену объекта на годовой доход. Полученная цифра выглядит убедительно и почти ничего не значит.

Чем плох простой срок окупаемости

Он игнорирует три вещи сразу. Первая — расходы: если в расчёт берётся валовый доход, а не чистый операционный, срок занижается примерно на треть. Вторая — вложения в приведение объекта в рабочее состояние: они добавляются к цене покупки. Третья — время: рубль через семь лет и рубль сегодня в расчёте приравниваются друг к другу.

Что считать вместо

Доходность на весь вложенный капитал. Отношение чистого операционного дохода к полной сумме вложений — цене приобретения плюс затратам на подготовку объекта. Показывает эффективность самого актива, независимо от того, как сделка профинансирована.

Доходность на собственные средства. Отношение денежного потока после обслуживания долга к сумме собственных вложений. Именно эта цифра отвечает на вопрос инвестора о его деньгах.

Разница между ними возникает из-за кредита, и она может быть значительной в обе стороны.

Как работает заёмное финансирование

Если доходность объекта выше стоимости заёмных средств, кредит увеличивает доходность собственного капитала. Если ниже — уменьшает, и тем сильнее, чем больше доля долга. Механизм работает симметрично, о чём вспоминают только при развороте рынка или росте ставок.

Отдельно проверьте условия по ставке: фиксированная она или плавающая, и что произойдёт с денежным потоком при её росте на несколько пунктов.

Что искажает расчёт чаще всего

В доход включена вся площадь без поправки на вакансию
Не учтены затраты на подготовку помещений под арендаторов
Пропущен резерв на капитальные затраты
Не заложен рост налога после кадастровой переоценки
Не учтены расходы и время на выход из актива при продаже
Доходность считается от цены, а не от полной суммы вложений

Практический вывод

Считайте два показателя вместо одного: доходность объекта и доходность ваших денег. Первый нужен, чтобы сравнить актив с альтернативами, второй — чтобы понять, что вы получите лично. Если между ними большой разрыв, значит, результат сделки определяется структурой финансирования, а не качеством объекта.

BMC GROUP считает экономику объектов перед сделкой и проверяет расчёты, предоставленные продавцом.