Денежный поток объекта: почему прибыль не равна деньгам на счёте
- 8 мая 2020 г.
- 2 мин. чтения
Отчётность показывает прибыль, а платить подрядчикам нечем. Ситуация настолько типичная, что перестала удивлять — но причина у неё всегда конкретная, и почти всегда её можно было увидеть заранее.
Начисления и поступления
Прибыль считается по начислению: арендная плата за месяц попадает в доход независимо от того, поступила она на счёт или нет. Если арендатор платит с задержкой в три недели, объект прибылен, а денег в нужный момент нет. При нескольких таких арендаторах разрыв становится системным.
Отсюда простое правило: смотреть не только на начисленную выручку, но и на фактические поступления с разбивкой по срокам.
Обслуживание долга
Платёж по кредиту состоит из процентов и тела долга. В расходы попадают только проценты, а со счёта уходит вся сумма. Разница — та самая, которой не хватает. По объекту с существенной долговой нагрузкой это основная причина расхождения.
Капитальные затраты
Замена кровли или лифта — это единовременный отток денег, который в расходы попадает постепенно, через амортизацию. Прибыль почти не меняется, деньги уходят сразу. Если резерв на капитальные затраты не формировался, такой платёж выбивает бюджет из графика.
Сроки налогов
Налог на имущество, земельный налог и НДС имеют собственный календарь, не совпадающий с ритмом арендных поступлений. Совпадение крупного налогового платежа с кварталом, в котором сдвинулись поступления, — классическая точка кассового разрыва.
Обеспечительные платежи
Деньги на счёте есть, но они не ваши: обеспечительный платёж подлежит возврату или зачёту. Учитывать его как свободные средства — ошибка, которая обнаруживается в момент выезда крупного арендатора.
Как этим управлять
Ведите платёжный календарь на горизонте минимум трёх месяцев
Разносите крупные платежи по разным периодам, где это возможно
Формируйте резерв на капитальные затраты ежемесячно, а не по факту потребности
Разнесите сроки окончания договоров аренды, чтобы не получить одновременный отток арендаторов
Учитывайте обеспечительные платежи отдельно от операционных средств
Пропишите в договорах аренды сроки платежей так, чтобы поступления опережали крупные расходы
Практический вывод
Прибыльный объект может остановиться из-за нехватки денег в конкретный месяц. Прибыль отвечает на вопрос, работает ли актив; денежный поток — на вопрос, доживёт ли он до следующего квартала. Управлять нужно обоими, но платёжный календарь важнее по срочности.
BMC GROUP выстраивает финансовое управление объектами, включая планирование денежного потока.
Комментарии