Эксплуатационные расходы объекта: структура и где они раздуты

Собственники обычно хорошо знают свою арендную ставку и плохо — свою себестоимость. Между тем именно операционные расходы определяют, сколько от валового дохода дойдёт до чистого. Снижение OPEX на десять процентов даёт тот же эффект, что и рост ставки, но не требует переговоров с арендаторами.

Из чего складывается

• Коммунальные ресурсы: электроэнергия, тепло, вода, водоотведение

• Техническая эксплуатация: обслуживание инженерных систем, лифтов, вентиляции, ИТП

• Клининг помещений общего пользования и прилегающей территории

• Вывоз отходов

• Охрана и системы безопасности

• Содержание территории: уборка, озеленение, зимнее содержание

• Страхование

• Управление объектом

• Налог на имущество и платежи за землю

• Резерв на капитальные затраты

Где чаще всего переплачивают

Энергоснабжение. Проверьте разряд напряжения, категорию надёжности и заявленную мощность. Собственники годами платят за резерв мощности, которым не пользуются, потому что мощность заявлялась под прежнего арендатора. Отдельно смотрите на ценовую категорию и на то, кто выступает поставщиком.

Тепло. Наличие узла погодного регулирования и его фактическая работа. Часто узел установлен, но настроен формально либо отключён — и здание топит улицу всю осень.

Эксплуатация. Договоры, заключённые пять лет назад и продлеваемые автоматически, почти всегда дороже рынка. Перечень работ при этом нередко не соответствует фактическому составу оборудования.

Клининг и охрана. Самые крупные статьи по численности персонала. Проверяйте не ставку, а количество постов и часов: избыточные посты — типичное наследство от прежнего управляющего.

Вывоз отходов. Расчёт по нормативу вместо фактического объёма при небольшой загрузке здания даёт кратную переплату.

Что перевыставляется арендаторам

Граница между собственными расходами и возмещаемыми определяется договором. Проверьте, все ли статьи, которые можно перевыставить, действительно перевыставляются, и соответствует ли методика распределения по площадям тому, что написано в договорах. Разрыв между начисленным и фактическим возмещением — распространённая скрытая потеря.

Порядок работы с расходами

1. Соберите фактические расходы по статьям за 24 месяца

2. Приведите их к рублю на квадратный метр в месяц — так статьи сопоставимы между собой и с рынком

3. Отранжируйте по величине и займитесь первыми тремя-четырьмя

4. По каждой проверьте: соответствует ли объём услуги фактической потребности

5. Перезаключите или пересогласуйте договоры, срок которых позволяет

6. Введите ежемесячный контроль отклонений от плана

Резерв на капитальные затраты не относится к текущим расходам, но игнорировать его нельзя: без него экономия текущего года оборачивается разовым ударом по бюджету через три.

BMC GROUP проводит аудит операционных расходов объектов и берёт эксплуатацию под управление с прозрачным бюджетом. Обсудим, где в вашем здании деньги уходят впустую.