Налоги при продаже коммерческого объекта: что учесть заранее

2 дня назад
2 мин. чтения

Цена сделки и деньги, которые дойдут до продавца, — не одно и то же. Разница определяется налоговым режимом, сроком владения, тем, что именно продаётся, и структурой самой сделки. Считать это нужно до переговоров, а не после подписания.

Организация на общей системе

Возникают два налога. Первый — НДС с реализации объекта. С 2026 года общая ставка налога на добавленную стоимость составляет 22 процента. Отметим отдельно: реализация земельных участков объектом обложения НДС не признаётся, поэтому распределение цены между зданием и участком имеет прямое значение.

Второй — налог на прибыль с финансового результата. Базовая ставка в 2026 году составляет 25 процентов, из которых 8 процентов зачисляется в федеральный бюджет и 17 в региональный. База считается как доход от реализации за вычетом остаточной стоимости объекта и расходов, связанных с продажей.

Отсюда практическое следствие: остаточная стоимость по данным учёта напрямую влияет на налог. По объектам, приобретённым давно и почти самортизированным, налоговая нагрузка окажется выше, чем интуитивно ожидается.

Организация на упрощённой системе

Здесь конструкция иная, и она зависит от выбранного объекта налогообложения и от того, превышены ли пороги, при которых возникает обязанность по НДС. Отдельно нужно проверить последствия для ранее учтённых расходов на приобретение объекта — при досрочной продаже основного средства может потребоваться пересчёт.

Что влияет на итоговую сумму

Режим налогообложения продавца и его актуальные параметры
Остаточная стоимость объекта по данным налогового учёта
Распределение цены между зданием и земельным участком
Наличие неотделимых улучшений и порядок их учёта
Срок владения и история предыдущих сделок с объектом
Продаётся объект или доля в компании, которой он принадлежит

Продажа объекта или продажа компании

Две принципиально разные конструкции с разными последствиями. Продажа доли в обществе не влечёт НДС и оставляет объект на балансе того же юридического лица, но покупатель принимает вместе с компанией всю её историю: обязательства, споры, налоговые риски прошлых периодов.

Поэтому выбор конструкции — это не только налоги, но и то, насколько глубокую проверку готов провести покупатель и какие гарантии готов дать продавец.

Порядок подготовки

Поднимите данные налогового учёта по объекту: первоначальную и остаточную стоимость, историю амортизации
Проверьте документы, подтверждающие расходы на приобретение и улучшения
Смоделируйте нагрузку для двух-трёх вариантов структуры сделки
Оцените последствия распределения цены между зданием и участком
Согласуйте расчёт с бухгалтером и налоговым консультантом до переговоров о цене

Отдельно отметим: конструкции, направленные исключительно на снижение налога без деловой цели, создают самостоятельный риск. Экономия, полученная таким способом, обычно оказывается временной.

Ставки и правила меняются, а конкретные последствия зависят от вашей ситуации — приведённые здесь ориентиры не заменяют расчёт по конкретной сделке.

BMC GROUP сопровождает сделки с коммерческой недвижимостью, включая моделирование налоговой нагрузки при разных структурах.