Продажа объекта с арендаторами: подготовка актива к сделке
- 26 июл.
- 2 мин. чтения
Объект с арендаторами продаётся не как здание, а как денежный поток. Покупатель оценивает не столько квадратные метры, сколько устойчивость этого потока и риски, которые к нему прилагаются. Каждый обнаруженный при проверке дефект превращается в дисконт, причём кратно больший, чем стоило бы его устранение заранее.
Подготовку разумно начинать за шесть-двенадцать месяцев до выхода на рынок.
Что покупатель проверяет в первую очередь
Правоустанавливающие документы и полноту данных в ЕГРН
Соответствие фактической планировки техническому учёту
Права на земельный участок и вид разрешённого использования
Договоры аренды: сроки, ставки, условия расторжения, обеспечение
Фактическую платёжную дисциплину, а не заявленную
Задолженности перед ресурсоснабжающими организациями и бюджетом
Техническое состояние конструкций и инженерных систем
Судебные споры по объекту и предписания надзорных органов
Качество арендного потока
Здесь оценивается не только величина дохода, но и его структура. Что улучшает цену:
Длинные договоры с понятными условиями продления
Распределённая структура арендаторов без чрезмерной зависимости от одного
Разнесённые по времени сроки окончания договоров
Внесённые обеспечительные платежи
Прописанный и работающий механизм индексации
Отсутствие просрочек за последние два года
Если половина договоров истекает в ближайший год, покупатель заложит это в цену как риск вакансии. Продление до сделки — самый быстрый способ поднять оценку.
Что устранить до выхода на рынок
Несогласованные перепланировки. Это первое, что находит любая проверка, и самое дорогое в переговорах: покупатель требует дисконт на весь предполагаемый объём работ по узакониванию, а не на фактический.
Расхождения в документах. Площади, назначение помещений, состав объекта в ЕГРН должны совпадать с реальностью и с договорами аренды.
Незакрытые долги и предписания. Они переходят к покупателю и потому уменьшают цену на сумму большую, чем сам долг.
Спорные права на землю. Аренда участка на невыгодных условиях или несоответствие ВРИ фактическому использованию заметно снижают ликвидность актива.
Пакет документов для покупателя
Соберите его заранее, одним комплектом: правоустанавливающие документы, актуальные выписки, техническая документация, реестр арендаторов с копиями договоров, история платежей за 24 месяца, расшифровка операционных расходов, акты сверок с поставщиками ресурсов, отчёт о техническом состоянии.
Готовый и непротиворечивый пакет сокращает срок сделки и снимает половину поводов для торга. Собранный в спешке — наоборот, порождает вопросы.
BMC GROUP готовит объекты к продаже: приводит документы в порядок, перестраивает арендную структуру и сопровождает проверку со стороны покупателя.
Комментарии