Договор с управляющей компанией: что в нём должно быть

30 июл.
2 мин. чтения

Договор на управление объектом чаще всего подписывают в редакции управляющей компании. В ней подробно описано вознаграждение и обтекаемо — обязанности. Через полгода собственник обнаруживает, что предъявить нечего: формально всё исполняется.

Перечень услуг вместо общих слов

Формулировка «обеспечение эксплуатации объекта» не значит ничего. Нужен конкретный перечень с указанием периодичности:

Техническое обслуживание инженерных систем — с составом оборудования и регламентом работ
Круглосуточное аварийное реагирование с нормативным временем прибытия
Клининг: помещения, периодичность, площади
Охрана: количество постов, режим, порядок реагирования
Содержание территории, включая зимнее
Работа с арендаторами: приём обращений, показы, сопровождение договоров
Ведение технической и разрешительной документации

Деньги: три разные модели

Фиксированное вознаграждение. Управляющий получает определённую сумму, расходы оплачивает собственник по факту. Прозрачно, но не мотивирует экономить.

Процент от дохода. Управляющий заинтересован в заполняемости, но не в снижении расходов.

Смешанная схема с показателями. Базовое вознаграждение плюс премия за достижение согласованных показателей: уровень заполняемости, собираемость платежей, соблюдение бюджета расходов. Требует больше внимания при составлении, но единственная связывает оплату с результатом.

Бюджет и распоряжение деньгами

Порядок утверждения годового бюджета и сроки его представления
Лимит расходов, которые управляющий вправе совершать без отдельного согласования
Порядок согласования внеплановых и аварийных затрат
На чьи счета поступает арендная плата и в каком порядке перечисляется собственнику
Кто заключает договоры с подрядчиками — управляющий от своего имени или от имени собственника

Последний пункт определяет, кому принадлежат отношения с подрядчиками при смене управляющего. Если все договоры на управляющей компании, при расставании вы остаётесь без обслуживания объекта.

Отчётность и контроль

Установите состав и периодичность отчётов: финансовый результат, отклонения от бюджета, состояние заполняемости, задолженность арендаторов, выполненные работы, происшествия. Отдельно закрепите право собственника на доступ к объекту, к первичным документам и к переписке с арендаторами.

Расторжение

Самое важное и самое слабо прописанное условие. Нужны: основания для одностороннего отказа собственника, срок уведомления, порядок передачи объекта обратно — с документацией, ключами, паролями доступа к системам, актами сверки с подрядчиками и арендаторами.

Без детального порядка передачи расставание с управляющим превращается в отдельный конфликт, а объект в это время работает без управления.

BMC GROUP берёт объекты в управление на прозрачных условиях и проводит аудит действующих договоров управления.