Конкурентный анализ рынка аренды: как позиционировать объект
- 9 мая 2020 г.
- 2 мин. чтения
Когда объект не сдаётся, первым делом обычно смотрят на ставку. Но арендатор выбирает не по цене, а по соотношению цены и того, что он за неё получает. Понять это соотношение можно только через сравнение с тем, что реально есть на рынке в этот момент.
Кто ваши конкуренты на самом деле
Не все здания поблизости. Конкурент — это объект, который рассматривает тот же арендатор при том же бюджете. Признаки сопоставимости:
Транспортная доступность, а не расстояние по карте
Сопоставимый размер доступных блоков
Тот же класс и состояние помещений
Совместимое назначение и допустимые виды деятельности
Сопоставимый уровень обеспеченности парковкой
Здание в двух кварталах, но с другой нарезкой и другим классом, конкурентом не является. Зато им может оказаться объект в соседнем районе с удобным подъездом.
Что сравнивать
Заявленную ставку и, по возможности, ставку фактических сделок
Что входит в ставку, а что оплачивается сверх: эксплуатация, коммунальные, парковка
Состояние помещений: в каком виде передаётся площадь арендатору
Наличие арендных каникул и их продолжительность
Доступные площади и варианты нарезки
Срок экспозиции: как долго площади висят в объявлениях
Качество представления: фотографии, планировки, скорость ответа
Последние два пункта дают больше всего информации. Долгая экспозиция у конкурента при низкой ставке означает, что проблема сегмента не в цене.
Где брать данные
Открытые площадки объявлений дают заявленные условия — этого достаточно для первичной картины. Но заявленная ставка и ставка подписанного договора расходятся, особенно на слабом рынке. Более точные данные дают брокеры, работающие в локации, и разговоры с арендаторами, которые недавно выбирали помещение.
Полезный приём — пройти путь арендатора самому: позвонить по объявлениям конкурентов и узнать, что предлагают на переговорах.
Что делать с результатом
Анализ редко приводит к выводу «нужно снизить ставку». Чаще он показывает, что объект проигрывает по конкретному параметру: нарезка не под спрос, помещения сдаются в состоянии, требующем вложений, условия непрозрачны, объект плохо представлен. Каждый из этих пунктов исправляется дешевле, чем стоит снижение ставки на весь срок договора.
Иногда результат обратный: объект недооценён, а проблема в том, что его никто не находит.
BMC GROUP проводит анализ конкурентного окружения и выстраивает позиционирование объектов на арендном рынке.
Комментарии