Бизнес-план для объекта коммерческой недвижимости

9 мая 2020 г.
2 мин. чтения

Бизнес-план объекта пишут в трёх случаях: для банка при кредитовании, для соинвестора и для себя — когда нужно понять, стоит ли вкладываться. Первые два формата отличаются оформлением, третий важнее всех: именно он показывает, работает ли замысел вообще.

Структура

Объект: характеристики, состояние, права, обременения, ограничения по использованию
Локация и рынок: спрос в сегменте, ставки, вакансия, конкурентное окружение
Концепция: кому и в каком формате сдаётся объект, как нарезаны блоки
Доходная часть: ставки по типам площадей, график выхода на заполняемость
Расходная часть: операционные расходы по статьям, налоги, управление
Инвестиции: приведение объекта в состояние, пригодное для концепции
Финансирование: доля собственных и заёмных средств, стоимость долга
Финансовая модель по годам и сценарии
Риски и что с ними делать

Доходная часть: где обычно врут себе

Заполняемость. В модель закладывают выход на сто процентов за три месяца. В реальности вывод объекта на рынок, переговоры, отделка под арендатора и его переезд занимают от полугода. Реалистичный график заполнения меняет картину первых двух лет радикально.

Ставка. Берут верхнюю границу рынка, а не ту, по которой реально подписывают договоры в этой локации при этом состоянии помещений.

Каникулы и скидки. Арендные каникулы на период отделки — норма рынка, но в моделях они отсутствуют.

Расходная часть: что забывают

Резерв на капитальные затраты — кровля, фасад, инженерия имеют конечный ресурс
Расходы на период вакансии: пустое помещение всё равно отапливается и охраняется
Затраты на привлечение арендаторов: брокеридж, реклама, подготовка помещений
Рост налоговой нагрузки при очередной кадастровой переоценке
Индексация расходов подрядчиков — она есть всегда, в отличие от индексации арендной платы

Три сценария вместо одного

Модель с одним набором цифр бесполезна. Нужны три: базовый, консервативный и пессимистичный. В консервативном закладывайте более медленный выход на заполняемость и ставку ниже целевой. В пессимистичном проверьте главное — при каких значениях объект перестаёт обслуживать долг. Эта точка и есть настоящий результат расчёта.

Как проверить чужой бизнес-план

Если план принёс вам продавец или партнёр, смотрите в первую очередь на три вещи: источник ставок аренды, график заполняемости и наличие резерва на капитальные затраты. Отсутствие обоснования хотя бы по одному пункту означает, что итоговая цифра не проверяема.

BMC GROUP строит финансовые модели коммерческих объектов и проверяет чужие расчёты перед сделкой.